Содержание
Образец брачного договора для ипотеки
Форма, в которой должен быть составлен брачный контракт, законом не регламентируется, однако общая структура и примерное содержание каждого пункта такого документа принципиально не отличаются в готовых шаблонах, которые при необходимости можно скорректировать под индивидуальные нужды. При самостоятельной подготовке договора придерживаться можно следующей последовательности пунктов:
- Паспортные данные сторон и сведения, подтверждающие заключение между ними брака.
- Информация о принадлежности права собственности на имущество одному из супругов.
- Сведения о том, кем будет уплачен первоначальный взнос.
- Обозначение стороны, ответственной за регулярные платежи.
- Подтверждение официальных доходов плательщика, достаточных для своевременного погашения кредита.
- Меры при несоблюдении одной из сторон условий договора.
- Информация о распределении прав и обязанностей по ипотеке в случае развода.
- Адреса и реквизиты сторон.
Серьёзное преимущество самостоятельного оформления – экономия на услугах профессионального юриста. В случае же обращения за квалифицированной помощью стоимость работ может оказаться весьма существенной.
Что можно и нельзя включить в договор: примеры пунктов
Брачный договор регулирует имущественные отношения между супругами. Соответственно, содержание договора должно быть направлено на распределение имущества: квартир, домов, машин, яхт, самолетов, денег на счетах, ценных бумаг, животных, долей в бизнесе, а также долгов.
Брачный договор можно заключить в отношении всего имущества или определенной части, которая имеет значение для супругов. Например, указать, что загородный дом принадлежит жене, а машина и гараж – мужу, а на остальное имущество установить режим совместной собственности.
До 2019 года нотариусы отказывались включать в брачный договор условия относительно распределения личного имущества супругов. К примеру, если муж решил передать жене квартиру, купленную до брака. Но Верховный суд при рассмотрении дела разрешил супругам решать будущую судьбу личных активов в брачном договоре.
А вот если супруги, ориентируясь на голливудских звезд, впишут в договор многомиллионные штрафы за измену, эти пункты будут признаны ничтожными и скорее всего, будут исключены и соглашения еще на этапе нотариальной проверки.
Но даже если нотариус зарегистрирует договор с противоречащими закону пунктами, их признает ничтожными суд. Так, Верховный суд признал незаконным условие договора, по которому в случае измены мужа все имущество уходит жене (по делу ).
Итак, что можно, а что нельзя включить в брачный договор.
| Можно | Нельзя включать в брачный договор |
| Распределение имущества, которое супруги нажили в браке, можно отступить от принципа равенства долей | Штрафы или санкции за измену, вредные привычки или рукоприкладство: потребовать выплаты денежной компенсации за измену или курение нельзя |
| Закрепление имущества, полученного до брака, его за первоначальным владельцем | Обязанность жены рожать детей: нельзя указывать условия о том, когда жена должна родить и какого пола должен быть ребенок* |
| Описание, кому и в каких долях будет принадлежать будущее имущество; прекращение режима совместной собственности | График ведения домашнего хозяйства: уборки, мытья посуды, выгула собаки |
|
Защита личного имущества от долгов другого супруга |
Ограничение правоспособности и дееспособности одного из супругов, запрет на работу или учебу: к примеру, нельзя указать в договоре, что муж не может обращаться в суд с заявлением о разводе, жена не имеет права работать певицей или моделью, супруги не имеют права вступать в новый брак после развода |
| Распределение семейных трат супругов: кто будет оплачивать ЖКХ или образование детей | Регулирование прав и обязанностей в отношении детей: с кем останутся дети после развода и в каком размере будут уплачиваться алименты (эти вопросы затрагивают права детей и решаются на усмотрение суда или в рамках отдельного соглашения об алиментах) |
| Изменение состава имущества в зависимости от количества детей: рождение нескольких детей обычно лишает супругу права на полноценную карьеру | «Кабальные» условия для одного из супругов: все квартиры одному супругу, а долги — второму |
| Материальная поддержка экономически более слабого супруга, обязанности по взаимному содержанию супругов: размер и периодичность выплаты содержания супруги определяют по своему усмотрению | Другие вопросы личного неимущественного характера: например, если жена растолстеет более 100 кг, то лишится права на машину |
|
Определить порядок раздела имущества в случае расторжения брака |
Передача части имущества третьим лицам: квартира достанется теще и п. |
| Способы участия в доходах друг друга: например, 50% доходов остается в единоличной собственности супруга, остальные 50% передаются второй стороне для расходования на семейные нужды |
Подмена завещания: брачный договор не может регулировать порядок наследования имущества после смерти одного из супругов |
| Прочие условия, связанные с семейными отношениями. Например, условия использования вторым супругом жилого помещения, которое на праве собственности принадлежит другой половине | Ограничение продолжительности брака |
на основании п.2 ст.42 Семейного кодекса права и обязанности сторон по брачному договору могут зависеть от наступления определенных событий. Например, при рождении ребенка режим раздельной собственности заменяет режим совместной собственности.
Как составить и оформить?
Как и любая другая сделка, брачный договор имеет свою специфику оформления, которая предусматривает свой порядок, перечень необходимых для проведения указанной процедуры документов, а также другие важные нюансы.
Куда обратиться?
Для составления брачного контракта мало одного лишь волеизъявления супругов. В первую очередь такой документ необходимо предоставить нотариусу для проверки на предмет соответствия нормам действующего законодательства и его дальнейшего заверения. Только в этом случае документ будет иметь юридическую силу.
Если контракт является стандартным, то составить его можно на основании типовой формы, которая имеется у каждого нотариуса.
Необходимые документы
Перед тем, как составить договор в нотариальную компанию необходимо предоставить следующий пакет документов:
- Паспорта супругов;
- Свидетельство о заключении брачных отношений (при наличии);
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- Ипотечный договор;
- Подтверждение оплаты государственной пошлины;
- Иные документы, в зависимости от содержания контракта.
Что указывать в документе?
В брачном контракте в обязательном порядке должны содержаться ответы на следующие вопросы:
- Кто из супругов будет иметь статус заемщика, а кто созаемщика по ипотеке?
- Кто будет обладать имущественными правами на приобретаемую недвижимость и в каком виде?
- Кто будет вносить первый платеж? Если он будет совместным, то в каких размерах?
- На кого будет возложена обязанность по погашению ипотеки и в каком порядке?
- Какими источниками дохода будут оперировать стороны во время проведения платежей? Какая часть от указанных средств пойдет на погашение кредита?
- Какая ответственность ожидает лицо, уклоняющееся от выполнения долговых обязательств?
- Каким образом будет происходить раздел недвижимости в случае расторжения брачных отношений?
- Какими обстоятельствами может быть вызвана необходимость внесения в контракт дополнений или изменений?
Кроме того, в случае заключения брачного договора в процессе оформления ипотеки, в документ дополнительно вносятся следующие данные:
- О недвижимом имуществе (квартира или жилой дом, его место расположения, информация технического характера, общая и жилая площадь, наличие земельного надела и данные о нем).
- О банковской организации (наименование, юридический адрес, другие реквизиты).
- Об ипотечной недвижимости (общая сумма займа, порядок выплаты регулярных платежей и размер таких выплат).
Участие банка в составлении контракта
Как правило, указанный документ составляется на основании четко выраженной и согласованной позиции мужа и жены. Но бывают случаи, когда банк сам может предложить супружеской паре свой шаблонный вариант брачного договора. Принимая решение о подписании предложенной кредитором редакции контракта, супругам следует тщательно взвесить все «за» и «против», т.к. банковские организации, в первую очередь, преследуют свои финансовые интересы.
Кроме того, если договор заключался или изменялся в момент существования ипотечного кредита, о таком решении необходимо сообщить займодателю, в ином случае бездействие может быть истолковано, как нарушение предписаний ст. 46 СК РФ, что повлечет за собой предусмотренную законом ответственность по обязательствам заемщика.
Сколько делается по времени?
В случае если супружеская пара имеет свой проект договора, нотариусу необходимо некоторое время на проверку наличия в нем неточностей или ошибок. Оформление документа с «чистого листа» может потребовать еще больше времени и усилий, т.к. для этого необходимо будет подготовить необходимые документы, определить все аспекты имущественных отношений, провести оценку недвижимости (при необходимости).
В целом, такой процесс занимает от пары часов до нескольких дней. Но, при этом, контракт будет содержать все необходимые условия для защиты интересов супругов, а также законного режима их собственности.
Стоимость
Оформление брачного договора не является бесплатным. Так, плата за проведение указанной процедуры состоит из нотариального тарифа (госпошлины) и стоимости услуг нотариуса. Государственная пошлина составляет пятьсот рублей, в то время, как общая цена может составлять до десяти тысяч рублей. Большинство нотариальных компаний могут увеличить стоимость заверения указанного документа исходя из пропорционального соотношения к имеющейся собственности (как правило, это один процент от суммы контракта).
Стандартный пакет документов при рефинансировании ипотеки
Хотя единого пакета документов для банков, рефинансирующих кредит на жилье, не предусмотрено, существует общий перечень требований, предопределенных спецификой кредитного продукта и потребностями банка в обеспечении гарантиями. Перед тем, как подать заявку в выбранное финучреждение, предстоит выяснить, какие документы необходимы для согласования нового кредитного договора.
В стандартный список бумаг при рефинансировании ипотеки входят:
- личные бумаги заемщика и справки о его соответствии параметрам банка;
- кредитный договор, справки о текущей задолженности у первого кредитора;
- документация на залоговое имущество (купленную в ипотеку недвижимость);
- для семейных граждан потребуются подтверждающие документы от супруга (-ги).
Перевод ипотечного долга в другой банк по схеме оформления напоминает оформление первичной ипотеки за исключением самой сделки купли-продажи, ведь собственность уже зарегистрирована на заемщика. На каждом этапе рефинансирования готовят свой пакет документации:
- Для проверки надежности заемщика и наличия оснований для получения одобрения у второго кредитора.
- Для проверки ликвидности залогового объекта и соответствия требованиям банка.
- Для подготовки к подписанию окончательного договора с переводом долга в новый банк.
При первичном обращении и подаче заявки потребуется общий перечень документации:
- Анкета-заявление с заполненными сведениями о личности заемщика. Можно заполнить бланк непосредственно в отделении нового кредитора, либо направить с сайта заполненную онлайн-форму.
- Оригинал паспорта и, по требованию банка, копию личного документа. Паспорт должен быть действующим на момент обращения в банк
- Копия трудовой книжки, заверенная у текущего работодателя. Копия оформляется накануне подачи заявки в банк, с о, подписью и расшифровкой должностного лица, печатью организации. На копии рядом с последней записью работодателя должно быть указано, что человек на текущий момент трудоустроен.
- Документ о семейном статусе (о браке или разводе, если в прошлом был зарегистрирован брак). Необходим для определения, как будет оформлен заем – с созаемщиком или без него.
- Справка о заработках человека. Обычно банк просит представить 2-НДФЛ как подтверждением официального трудового дохода, однако при серой зарплате может быть принята справка от работодателя, составленная по форме банка.
- Дополнительно готовят справку об остаточном долге по ипотеке на момент обращения за рефинансированием и кредитный договор с первым кредитором. При получении справки о задолженности проверяют наличие обязательных реквизитов – номер и дата подписания договора, реквизиты кредитного счета, срок, остаток, ставка по действующему соглашению.
Иногда требуется предоставить дополнительный личный документ. Им может стать ИНН, СНИЛС, загранпаспорт, удостоверение военнослужащего, банковские карты других кредитных учреждений (кредитки, дебетовые).
Если в декларации 2-НДФЛ указана не вся зарплата, уточняют в банке возможность предоставления справки по форме банка. При наличии подработки рекомендуется запросить второго работодателя о предоставлении справки о дополнительном доходе. Если заемщик получает доход со сдачи жилья в аренду, подтверждением может выступать договор с арендатором.
Если кандидатура второго супруга не подходит на роль созаемщика, банк может отказать в выдаче средств (например, при испорченной кредитной истории). В этих случаях банк может предложить будущему заемщику оформить брачный контракт с супругом, где будет указано, что покупаемая квартира будет полностью принадлежать заемщику, как и ответственность по выплате долга.
Порядок оформления брачного договора для получения ипотеки
Алгоритм действий участников включает следующие шаги:
- уточнение условий кредитования в различных банках страны;
- предварительное составление черновика договора;
- обращение к юристу с целью проверки и исправления контракта (юрист устранят юридические, смысловые и стилистические ошибки);
- подписание оригинала соглашения;
- обращение к нотариусу для утверждения контракта и регистрации в реестре;
- передача соглашения в банк для дальнейшего оформления ипотеки.
Если пара находится в официальном браке, то договор получает юридическую силу после нотариального утверждения.
Куда обращаться?
Банки предлагают семьям, желающим оформить ипотеку, готовые образцы договоров. Но как правило, они построены на раздельной собственности супругов. Для банка удобнее и выгоднее, чтобы заемщиком стал кто-то один из пары, в связи с чем он может настаивать на оформлении раздельного имущества. Ведь с одного заемщика долг взыскивать проще и перерасчет погашения делать не придется. А второй супруг при разводе ни на что претендовать не сможет.
Важно помнить, что банк может только предложить такой вариант, а требовать обязательного выполнения данного условия он не вправе. Супруги сами должны определить, кто владельцем и плательщиком
При желании прописать иные условия, заемщики могут не пользоваться банковским бланком и сами составить контракт. Для этого желательно получить консультацию специалиста по семейному праву, который предоставит квалифицированную поддержку, поможет учесть все пожелания и грамотно отразить их в договоре. Далее, контракт необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса.
Как составить?
Нужно прописать условия в контракте как можно подробнее, учитывая все нюансы. Это поможет избежать сложностей и спорных ситуаций.
Основные правила составления контракта:
- он обязательно должен быть заверен нотариусом;
- заключать контракт можно как до, так и после регистрации брака;
- законную силу договор обретает только после вступления в брак;
- запрещены пункты, ограничивающие личные права сторон, их дееспособность, правоспособность;
- действие контракта регулирует только имущественную сферу;
- брачный договор может быть расторгнут при нарушении одного или нескольких положений, а также при заключении взаимного соглашения.
Внимание! Если брачный договор уже был заключен еще до оформления ипотеки, необходимо составить дополнительное соглашение к нему, в котором прописать все условия касающиеся специфики ипотечной программы и требований конкретного кредитора
Обязательные условия и моменты
Вопросы, которые должен содержать и описывать брачный контракт:
- заемщик (кто из супругов им является);
- собственность (кто и в каких долях станет собственником имущества);
- первый взнос (кто платит);
- плательщик (кто будет гасить суммы по кредиту);
- иные платежи (кто из супругов оплачивает страховку, проценты, платежи ЖКХ);
- раздел имущества (условия осуществления);
- основания для пересмотра (что может повлечь изменение обязательств по выплате ипотеки);
- перечень источников официального дохода (денежные средства, которые будут обеспечивать погашение кредита);
- ответственность за невыполнение (какие последствия повлечет уклонение от обязательств одной из сторон);
- сведения о недвижимости (подробно: адрес, кадастровый номер и т. д.);
- сумма займа и порядок погашения;
- наименование кредитной организации (банк в котором оформляется ипотека).
Необходимые документы
На всех этапах оформления/утверждения брачного договора потребуются следующие документы:
- паспорта участников;
- свидетельство о регистрации брака;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- персональные документы детей, если учитываются и их интересы.
Стоимость оформления у нотариуса
Статья 333.24 НК РФ предусматривает, что стоимость нотариальных услуг по утверждению брачного контракта в 2021 году составит 500 рублей. Сумма считается за один экземпляр соглашения.
Если учесть привлечение юриста к оформлению текста договора, то средняя стоимость соглашения составит 5 тысяч рублей. Цена зависит от региона.
Продолжительность процедуры
На оформление брачного контракта в среднем уходит до 1 месяца.
Записываться к нотариусу предварительно не нужно, достаточно составить договор и прийти в ближайший нотариальный офис.
Распределение ипотечного долга между супругами
При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:
- Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
- Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
- Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.
Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.
Особенности
Учитывая тот факт, что брачный контракт может быть заключен в любой период взаимоотношений пары, а также при различных обстоятельствах, то, соответственно, каждый случай его составления имеет свои особенности.
Если ипотечный кредит взят до брака
Собственность, которая была приобретена до заключения брака, считается личным имуществом каждого супруга. Оформляя брачные отношения с человеком, во владении которого находится ипотечная недвижимость, следует понимать, что в случае расторжения союза, такая квартира достанется исходному владельцу. Получить имущественные права на указанное жилье можно будет только ввиду личного согласия сторон или в судебном порядке
При рассмотрении споров указанного характера суд берет во внимание размер вкладов, внесенных каждым из супругов
Брачный контракт может содержать в себе отдельные положения относительно погашения долговых обязательств по выплате кредита, возникшего до брака, например:
- Должник обязуется выплачивать ипотечную задолженность из личных средств, а в случае развода квартира переходит в его собственность. Второй супруг подписывается под договором, чем выражает свое согласие с его условиями. Таким образом, даже в случае совместного финансового участия пары в погашении ипотеки, недвижимость достанется заемщику.
- Муж и жена договариваются о совместной выплате кредитной задолженности, а при расторжении брака определяются доли от спорного имущества, отходящие каждому из них.
Если куплена во время брака
Наиболее распространенной практикой является оформления ипотечного кредита во время брачных отношений. При этом в условиях контракта могут быть определены, как порядок раздела кредитной недвижимости, так и способы погашения задолженности.
При подаче заявления на оформление ипотеки у будущего заемщика может быть истребована информация относительно наличия брачного договора, т.к. она может повлиять на позицию кредитора относительно привлечения второго супруга в качестве созаемщика или поручителя.
При разводе
При оформлении ипотечных сделок, банковские организации в своем большинстве, требуют от мужа или жены заемщика заключения договора поручительства или принятия статуса созаемщика. Таким образом, супруг не только приобретает имущественные права на недвижимость, но и соответствующие обязательства относительно своевременности погашения кредитных выплат.
В случае отсутствия между парой брачного договора, раздел ипотечной квартиры будет произведен в судебном порядке, если последние не сумеют решить указанный вопрос мирным путем.
При покупке с использованием материнского капитала
Средства материнского капитала могут быть использованы, как в качестве очередного взноса в счет погашения кредита, так и в виде первой выплаты на новую ипотеку. Согласно предписаниям ФЗ «О государственной поддержке семей, имеющих детей», недвижимое имущество, приобретенное с помощью маткапитала, принадлежит обоим супругам и всем имеющимся детям на правах общей собственности.
Однако законом предусмотрена лишь обязанность распределения долей квартиры, а их размер может устанавливаться в зависимости от волеизъявления сторон. Поэтому указанный вопрос также может быть урегулирован брачным договором. Отсутствие такого контракта влечет за собой разделение недвижимости в общепринятом порядке, а именно по ¼ каждому члену семьи, при условии, что в ее состав входит двое детей.
Если количество несовершеннолетних больше, то квартира делится соответствующим образом на равные доли. Ввиду отсутствия взаимопонимания между мужем и женой, раздел спорного жилья происходит соразмерно вложенным каждым из них средствам.
Распределение долей
При заключении брачного договора стороны могут сами определить размер своих долей:
- совместная собственность. Это означает, что оба супруга будут владеть недвижимостью в равных частях;
- раздельная собственность. В таком случае жильем владеет только один из пары, и второй супруг не может претендовать на нее после развода. Соответственно, делает выплаты и несет ответственность тот из супругов, кто является собственником недвижимости;
- долевая собственность. В данном случае супруги договариваются о размере долей и в случае развода раздел ипотечной недвижимости осуществляется согласно условиям договора. В тех же пропорциях и необходимо выплачивать кредит.
Наиболее часто устанавливается режим раздельной собственности.
