Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Содержание

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

определение капитализации расчетного рентного дохода;
учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Как оспорить кадастровую оценку

Основания для изменения кадастровой стоимости земли определены в ст. 24.18 ФЗ № 135. Как правило, это:

использование недостоверных сведений при проведении массового оценивания;
определение рыночной цены в результате индивидуальной оценки.

Пересмотр не происходит автоматически, его инициирует владелец земельного надела, в отношении которого завышена КС. Рыночная цена, как правило, устанавливается в целях занижения КС и, соответственно, налогооблагаемой базы.

Для пересмотра кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки. Комиссия формируется из представителей местных органов власти субъекта федерации, бюджетных организаций, проводящих оценку, а также сотрудников Росреестра.

Заявителю предоставляется возможность доказать необъективность выводов того, кто начисляет КС методом массовой оценки. Обычно для этого достаточно отчета об определении рыночной цены. На его основании комиссия принимает решение, которое является причиной для внесения изменений в ЕГРН.

Возможность оспаривания кадастровой стоимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, кадастровая стоимость может быть оспорена в суде. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Да, можно. И следующий вопрос, который навязывается сам собой, как оценить стоимость земельного участка самостоятельно?

Используя сравнительный подход, допустимо определить приблизительную стоимость ЗУ, при условии наличия аналогов, с которыми не должно быть существенного расхождение.

Однако применение затратного и доходного подходов практически неприемлемо, так как в открытом доступе отсутствует информация о затратах, внесённых в развитие инфраструктуры из муниципального или федерального бюджетов. Без этих исходных посылок даже точное применение обозначенных методов может оказаться бесполезным.

Полученные путём самостоятельных расчётов сведения, не могут использоваться в качестве претензионной базы для оспаривания установленной стоимости.

В статье показаны основные принципы оценки земли и недвижимости, которые опираются на нормативы оценочной деятельности и не допускают произвольного определения.

Другие материалы по теме «Постановка земли на кадастровый учет» ищите в нашем разделе. Если же вам нужно снять ЗУ с учета, тогда перейдите по этой ссылке.

Кто проводит оценку

Как гласит ст. 6 ФЗ № 237, проведение оценочных мероприятий возложено на бюджетную организацию, созданную для этих целей в конкретном регионе властями субъекта федерации. Но в течение переходного периода, пока такие организации еще не созданы, проводить оценку могут и лицензированные частные оценщики.

Независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка проводится на основании договора, заключенного между частным оценщиком / организацией оценщиков и органом власти, принимающим решение о ее проведении.

Частные лица, включая владельцев земли, не принимают участия в выборе оценщика, это делает инициатор оценивания на конкурсной основе.

Если землевладелец хочет оспорить результаты такой кадастровой оценки, он может:

Самостоятельно найти того, кто рассчитывает КС.
Заключить с ним договор об оценке и определении рыночной стоимости земли.
Получить отчет об оценке с обоснованием рыночной стоимости участка.
Если ранее определенная КС оказалась выше рыночной или есть иные объективные причины – оспорить результаты оценки.
Представить доказательства необъективности кадастровой оценки и эскпертное мнение оценщика по поводу того, откуда берется рыночная стоимость, приравниваемая к кадастровой.

Такого отчета должно быть достаточно для утверждения уточненной стоимости участка. Впоследствии это будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Как определить по кадастровому номеру земли

Есть 2 способа определить по кадастровому номеру текущую кадастровую стоимость земельного участка:

Онлайн на сайте Росреестра. Для этого необходимо выбрать вкладку «Сервисы» и воспользоваться либо сервисом Публичная кадастровая карта, либо сервисом получения сведений из Фонда кадастровой оценки. И в том и в другом случае необходимо знать только кадастровый номер надела.
Личное обращение в Росреестр или МФЦ. Гражданин всегда может получить официальный документ с указанием КС его участка. Для этого необходимо обратиться либо в МФЦ, либо в Росреестр. При себе необходимо иметь личный паспорт.

Подробней о том, какие еще есть способы узнать кадастровую стоимость земельного участка читайте в другой статье.

Оспаривание

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

Квартира расположена в новом строении;
При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Также по теме: Какой срок действия у кадастрового паспорта?

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
В судебном порядке.

Законодательная база

Российское законодательство разработало ряд законодательных проектов на федеральном уровне, регулирующих вопросы по оценке земель поселений:

Земельный кодекс РФ.
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ).
ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
ФЗ № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».
ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Приказ № 226 от 12.05.2017.
Приказ № 358 от 07.06.2016.
Постановление № 945 от 25.08.1999.
Постановление № 316 от 08.04.2000.
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1).
ФСО № 2.
ФСО № 3.
ФСО № 4.

Этапы и методика выполнения оценки

Процедура выполнения кадастровой оценки земель полностью оговаривается в действующем законодательстве. Выполнить качественную работу и рассчитать правильную стоимость можно с учетом следующих показателей:

Площадь участка.
Рыночная стоимость пустующих и застроенных земель.
Принадлежность участка к определенному виду использования.
Наличие территориальной составляющей, в том числе близость или удаление полей, лесов и водоемов.

Все работы выполняются в несколько основных этапов, от качества проведения которых будет зависеть правильность рассчитанных данных:

Принятие решения о выполнении работы.
Сбор и подготовка используемой информации.
Разбивка территории на основные зоны.
Расчет кадастровой стоимости, подготовка отчёта.
Оформление и утверждение результатов в госреестре.

Государственная кадастровая оценка населенных пунктов выполняется исключительно специалистами, которые имеют соответствующий опыт и сертификаты для выполнения кадастровой оценки. При необходимости можно обратиться как в государственные конторы, так и в частные компании, у которых имеются лицензии на выполнение оценки.

Отчёт об оценке ЗУ

Ревизия земель проводится государственной комиссией, состав которой утверждается на региональном и федеральном уровнях. Уполномоченные члены комиссии обязаны:

Предоставить в СМИ и на официальном сайте государственных услуг сведения о расположении массива и кадастровых кварталов, в которых планируется ревизия.
Предоставить в свободном доступе на официальном сайте сведений о вновь установленной кадастровой стоимости.

В течение 6 месяцев комиссия работает над составлением отчётной документацией, результаты которой передаются для утверждения в департамент по земельным отношениям и удостоверяются на федеральном уровне.

В течение этого периода, граждане, ознакомившиеся с информацией, вправе обращаться в отделение ГКН за справками относительно норм проводимых расчётов. При выявлении ошибки, сведения исправляются. В прошествии полугода утверждённый отчет об оценке земельного участка передаётся в земельный кадастр, после чего изменение внесённых данных допускается только по решению суда.

Что такое кадастровая оценка земельного участка?

Кадастровая оценка земли – это процедура определения кадастровой стоимости земель в массиве, которая проводится в результате плановой ревизии, по распоряжению муниципалитета или государства. Устанавливает удельную стоимость 1м2 земли в кадастровом квартале.

Данная процедура обязательна, сроки её проведения – не реже, чем один раз в 3,5 года и не позднее, чем через 5 лет после предшествующей.

Оценка земельных участков, земельное право:

Полученные в результате ревизионной проверки сведения, вносятся в информационный банк ГКН. Так же передаются в налоговую инспекцию региона и выдаются в виде выписок и справок для пользования гражданам и уполномоченным инстанциям.

Документы

Основным документом, подтверждающим кадастровую стоимость, является справка о кадастровой стоимости земли.

Эта справка выдаётся органами Росреестра на основании оценочных работ, проведённых ранее. В этом документе, помимо кадастровой стоимости, указан также кадастровый номер объекта.

перечне документов

Паспорт владельца земельного участка;
Правоустанавливающий документ на право собственности;
Кадастровый план;
Межевальный план;
Кадастровый паспорт.

Помимо документов, нужно предоставить сведения о коммуникациях и ранее проводимых работах по облагораживанию участка.

Эти данные также будут задействованы в кадастровой оценке.

Как выбрать надежную компанию для проведения кадастровой оценки земли — 4 простых совета

Стоит ли говорить о том, как важна надежность оценочной компании? Чтобы не ошибиться с выбором, предлагаю проконсультироваться с юристами фирмы Правовед. Они оказывают консультационные онлайн услуги посредством одноименного портала.

Совет 1. Проверяйте страховой полис компании

Каждая легальная оценочная компания обязана страховать свою ответственность перед клиентами на случай непреднамеренного совершения ошибок. Подтверждением наличия такой страховки служит страховой полис. Обязательно проверьте не только его наличие, но и срок действия. Это гарантия того, что весь ущерб вам будет возмещен.

Совет 2. Требуйте предъявления свидетельства о членстве в СРО

По российским законом все оценочные компании обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Это дополнительная степень защиты от различного рода мошенничества. Нет ничего сложного проверить наличие свидетельства о таком членстве. Вам его обязаны предоставить по первому требованию

Совет 3. Внимательно изучите сайт компании

Даже по внешнему виду сайта можно многое сказать о компании. В целом сайт должен быть качественным, с простой навигацией и достаточным количеством легкочитаемой информации. Там должны быть размещены все официальные документы, а также присутствовать полностью прозрачный прайс-лист на услуги.

Совет 4. Прислушайтесь к мнению друзей и знакомых

Лучшими экспертами всегда были живые знакомые люди. Поспрашивайте своих знакомых. Вдруг кто-то из них пользовался услугами оценщика. Успешный личный опыт лучше всякого комментария в интернете, а сарафанное радио порой лучше всякой рекламы приведет действительно в достойную фирму.

В заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Что такое кадастровая оценка земель и для чего она проводится

До последнего времени государство для целей налогообложения использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости, которое применялось к объектам недвижимости. Методика ее расчета никакого отношения к рыночным механизмам не имела, поэтому налоговая база была очень низкой и владельцы даже больших участков платили сущие копейки.

Положение кардинально поменялось с введением понятия кадастровая стоимость земли. Подробнее о нем у нас есть отдельная статья, а здесь отмечу, что ее расчет максимально учитывает рыночные механизмы ценообразования.

Дело в том, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости участков, от которой зависит налоговая база. По закону государство ее проводит 1 раз в 5 лет. За такой срок ситуация на рынке может существенно поменяться и рыночная стоимость земельного участка окажется значительно ниже кадастровой. В результате сумма налога будет несправедливой.

По этой причине законодатель позволил проводить внеплановую оценку по инициативе собственника и на основе ее результатов добиваться изменения сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости в судебном и внесудебном порядке.

До 2020 года эти работы выполняют коммерческие компании наравне с Росреестром. За это время будут созданы бюджетные учреждения для выполнения вышеупомянутой функции.

Цели проведения внеплановой кадастровой оценки земель:

снижение земельного налога путем изменения налоговой базы;
определение справедливой суммы арендной платы;
поведение сделок по отчуждению участков;
использование земли в качестве залога для получения кредита.

Так как законодательно установлены различные категории земель по типу использования, то и правила их кадастровой оценки несколько отличаются. В оценке земель сельскохозяйственного назначения преобладает так называемый доходный метод. Он учитывает потенциальный доход, который может быть получен от использования земли по назначению.

Земли населенных пунктов чаще всего оценивают на основе имеющегося массива данных о средней рыночной стоимости единицы площади в том или ином поселении. При этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Подробнее все методы мы рассмотрим в следующем разделе.

Использование методов

Применяет каждый подход, когда осуществляется оценка земли, методы, посредством которых проводятся подсчёты.

Например, доходный подход опирается на метод капитализации, который позволяет применять формулу постепенного увеличения кадастровой стоимости ЗУ, благодаря чему ценообразование изменяется поэтапно и соразмерно, с учётом разницы между будущей прибылью и текущим состоянием дел на участке.

В сравнительном подходе актуальны методы парных продаж, которые допускают анализ наиболее рентабельной стоимости аналогов, пользующихся спросом. Здесь же применяется мониторинг цен, допускающий анализ максимального числа цен на объекты со сходными характеристиками.

Иногда используется метод выделения, который допускает использование оценки земель путём вычитания стоимости капитальных строений, расположенных на участке и иных возведённых улучшений. Например, стоимость аналогов жилых домов используется как базовая основа. Рассчитав затраты, вложенные в строительство, допускается получение кадастровой стоимости ЗУ.

Метод остатка при оценке земельных участков, напротив, применяется для участков, которые допустимо использовать максимально эффективно, при определённых условиях. При оценке ЗУ здесь рассчитывается прибыль, которую допустимо получить при застройке, с последующей продажей или эксплуатацией объекта. Рассчитав допустимую прибыль, с применением расчёта капитализации, получается соразмерная стоимость ЗУ.

Как получить сведения

Для получения информации, есть два варианта: воспользоваться интернет-ресурсами либо сходить самостоятельно в МФЦ, кадастровую палату.

Минусом первого способа является небольшая переплата при получении выписки. Со вторым нужно разобраться подробнее.

Последовательность шагов:

Обратиться в ближайшее отделение службы.
Заполнить заявление — нужную форму дадут. В некоторых отделениях могут помочь при внесении данных или полностью заполнят сами.
Оплатить госпошлину — можно заранее в любом банке.
Подготовить документы: паспорт, квитанцию об оплате и любую бумагу, подтверждающую право собственности.
Получить расписку от сотрудника о принятии заявления.
В указанные сроки обратиться в службу для получения выписки. Либо она может прийти по почте письмом, но для этого нужно выбрать способ доставки Почтой России.

Подробнее о способах получения информации посмотрите в видео.

https://youtube.com/watch?v=9U6LIsUsW_0

Изменение кадастровой цены земли по годам

Она может проводиться по годам с интервалом от 3 до 5 лет.

Новая цена определяется в зависимости от результатов проведенной ревизии.

Она может становиться как больше (чаще всего так и происходит), так и меньше по отношению к прежней ее величине.

Увеличение значения

Многие землевладельцы после очередной переоценки их угодий сталкиваются с увеличением их кадастровой стоимости. Это приводит к тому, что возрастает сумма платежей, взимаемых в качестве земельного налога.

Резкий рост КС земельных участков произошел в декабре 2016 г. Некоторые из них внезапно подорожали в сотни и даже тысячи раз.

Но из этого вовсе не следует, что землю стало возможным выгодно продать, обогатившись при этом в одно мгновение: ведь качество земель не стало автоматически лучше, скорее наоборот, многие участки к этому времени пришли в плачевное состояние.

Переоценка земли фактически была проведена заочно, и не все могли узнать сколько она теперь стоит. В результате наделы с равными площадями, но значительно различающиеся по своим характеристикам, стали стоить одинакового дорого.

Снижение

Летом 2016 г. начал действовать мораторий, по которому 1 января 2017 г. кадастровая стоимость всех видов недвижимого имущества «замораживается» сроком на 3 года.

В этот период должна была действовать КС, являющаяся актуальной на начало года, в котором она стала применяться для налогообложения в регионе, но не ранее 2014 г. В случае же ее снижения подлежала применению ее пониженная величина.

Примерно в это же время приняли закон 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на положения которого ссылок в тексте моратория не содержится.

Получается, что регионы вправе руководствоваться не мораторием, а вступившим в действие законом об оценке. Эксперты так и не пришли к единому мнению, подлежит ли «заморозке» кадастровая стоимость, которая была определена в соответствии с новым законом. Такая ситуация может породить немало судебных споров.

Процесс расчета и утверждения

Показатели

Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.

Рассмотрим наиболее значимые из них.

Коэффициенты

В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.

Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.

В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.

Прочие значения

Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.

Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:

Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.

После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.

Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.

Принятие постановления об утверждении КС

Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.

С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.

А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.

Отличия стоимости выкупа от его кадастровой стоимости

Прежде всего следует разобраться, что значит понятие «выкупная стоимость земельного участка».

Это его цена, которая была определена специально для процедуры перехода арендованного надела в собственность на возмездной основе.

Проще говоря, это мера стоимости, по которой приобретается объект, ранее принадлежавший другому собственнику.

Выкупать недвижимость могут в том числе государство и муниципальные образования.

Ее нередко называют «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости». Это связано с тем, что данная величина определяется на основе КС объекта недвижимости.

Однако эти два понятия не следует считать тождественными. Выкупная стоимость характеризуется статичностью. На нее не оказывают влияния изменения, происходящие на рынке недвижимости, в том числе снижения цен.

Что же касается КС, то ее величина пересматривается с интервалом 3-5 лет после очередной инвентаризации земель. Более того, инициатором переоценки кадастровой стоимости может выступать и собственник участка.

Дешевле всего обойдется выкуп угодий, находившихся в пользовании в течение 15 лет или на территории которых возведены капитальные постройки.

В таких случаях земли, принадлежащие муниципалитету, можно выкупить за 20% их кадастровой стоимости, а государству – за 2,5%.

Различия и взаимосвязь между показателями

Для полного разграничения терминов необходимо найти между ними различия.

Разница между понятиями:

Рыночную стоимость устанавливает хозяин, учитывая все факторы внешней среды, а кадастровую — независимые эксперты и члены правительства Российской Федерации.
Срок действия. Кадастровая более стабильна, ее пересчитывают раз в пять лет, в то время как рыночная очень гибка и ее пересчет может происходить по несколько раз в год.
Объективность. Отражение реальной стоимости происходит только в рыночной, также как и учет экономического состояния рынка.
Путь формирования. Определение кадастровой происходит на основе материального анализа состояния объекта недвижимости, в то время как на рынке — с помощью конкурентоспособности.

Несмотря на такое большое количество особенностей в расчетах, все-таки они взаимосвязаны одним объектом оценки.

В условиях «идеальной» экономики обе стоимости объекта должны быть равными, однако это случается крайне редко и в большинстве случаев рыночная является более высокой, но не всегда.

Ситуации превышения кадастровой над рыночной:

Отсутствие дорогостоящего ремонта и коммуникаций в квартире, доме.
Новый элитный объект недвижимости в районе с неразвитой инфраструктурой.
Плохая планировка и непривлекательное состояние имущества.
Кризисная ситуация в стране либо на рынке недвижимости.

Все случаи такого превышения можно объединить причиной рыночной неконкурентоспособности жилья.

Кадастровая оценка земельных участков