Содержание
Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка
Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.
Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.
Методы:
- Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
- Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
- Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
- Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
- Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
- Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
- Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.
Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.
Как формируется цена за сотку земли?
Стоимость участка, будь то один квадратный метр или 1 сотка, рассчитывается на основе следующих критериев:
Категория землепользования. От неё зависит, какие именно виды хозяйственной деятельности разрешены на территории. Чем более «функционален» участок, тем дороже он стоит — и наоборот. Выделяют несколько категорий:земли сельхозназначения — находятся на некотором отдалении от городов, предназначены исключительно для разведения животных и домашней птицы, выращивания, временного хранения и переработки продуктов растительного происхождения; ввиду невозможности использования под застройку и сложности перевода в другую категорию стоят относительно недорого;
земли населённых пунктов — располагаются обычно в городской черте, отводятся под индивидуальное строительство, возведение многоэтажных домов, офисную и производственную застройку; стоят значительно дороже, чем земли первой категории;
земли специального назначения — отводятся под застройку заводами, фабриками, которые не могут функционировать в черте города, оборонных предприятий, теле- и радиобашен, вокзалов и аэропортов; их стоимость зависит прежде всего от предыдущих условий эксплуатации, однако обычно они недоступны для приобретения частными лицами;
земли охраняемых территорий, лесного, водного фонда и резерва — их назначение ясно из названий; в большинстве случаев выкупить такие участки без нарушения закона невозможно.
Характеристики участка. Из-за несовершенств системы оценки кадастровой стоимости обычно земли оцениваются не в полном объёме; выходом является проведение независимой экспертизы, на основании которой делается заключение о рыночной цене. К главным определяющим особенностям относятся:рельеф местности;
окружающий ландшафт;
технические характеристики земли (плодородность, устойчивость, влагосодержание, засоленность и так далее);
наличие на участке инфраструктуры, зданий и сооружений, а также особенности возведения и эксплуатации построек;
общая ухоженность территории.
Характеристики окружающей территории. Даже самая плодородная и чистая земля потеряет в стоимости 1 сотки, если будет находиться в неудобном или недоступном месте или к ней будут прилегать неблагоприятные участки
При оценке рыночной стоимости земли в этом аспекте принимаются во внимание:доступность участка (наличие путей сообщения, возможности проехать на автомобиле непосредственно до места или даже дойти до него пешком);
уровень шума вокруг (от проезжающих транспортных средств, самолётов, заводов и фабрик и так далее);
облагороженность территории (наличие зелёных насаждений, мусоросборников, пешеходных дорожек);
состояние прилегающих участков (пустуют они, находятся долгое время в эксплуатации у неизменных собственников или арендаторов или часто переходят из рук в руки — и как именно эти территории используются);
природные риски (вероятность наводнений, оползней, землетрясений, сходов камней или лавины и иные факторы);
ближайшие перспективы (что строится или в скором времени будет построено на соседних участках).
Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий
Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.
Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект
Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.
При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.
Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.
Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.
Утвержденная оценка остается неизменной до следующего проведения материального анализа.
На кадастровое ценообразование влияют определенные условия и функции, которые выполняет надел. Формируя стоимость, оценщик учитывает целевое назначение участка.
- Земли, относящиеся к сельской и городской инфраструктуре, садовые товарищества, кооперативы огородников и дачников калькулируются на сведениях статистики по коммерческому исследованию цен и иных дополнительных сведений об этих объектах.
- Земли, принадлежащие лесному фонду, находящиеся вне черты жилых зон и имеющие сельхозназначение, оцениваются на базе показателей расчета по ренте и полученных от нее доходов.
- Другие земли, которые находятся за чертой поселений, котируются на стоимости расходов, возникающих вследствие сохранения, поддержания и восстановления ценностных параметров этих участков.
На основании полученных сведений об объекте после проведенной экспертизы оценивается квадратный метр земли. Произведение этой величины на количество соток, входящих в площадь надела, является кадастровой ценой участка.
Оценка
В 2020 году распространено несколько способов оценки рыночной себестоимости в период сделки земельных наделов. К ним принято относить следующие.
Метод прямого сравнения рыночных реализаций
Вариант является наиболее распространенным и популярным. Он заключается в том, что сравниваются по себестоимости такие же объекты недвижимости, вследствие чего выводится ориентировочная цена.
В процессе применения будет использовано такую последовательность:
- Изначально необходимо сделать анализ себестоимости аналогичных объектов, а после делается проверка факта достоверности установленной цены, не была ли она каким-либо образом вынужденной.
- С целью сравнения необходимо взять минимум 3 – 5 земельных наделов.
- С учетом всех без исключения коэффициентов следует вывести себестоимость.
Затратный вариант
Используется с целью оценивания машин, различных механизмов и иного оборудования, который расположен на участке земли
Способ был сформирован на принципе замещения, беря во внимание то, что покупатель не приобретет дороже, нежели такой же иной, но с меньшей себестоимостью
При затратном варианте берутся во внимание все затраты, которые напрямую связаны с конкретным имуществом, а также учитывается и показатель изношенности объектов. По завершению изучения всех условий будет выставлена себестоимость
По завершению изучения всех условий будет выставлена себестоимость.
Доходный вариант
Используется в том случае, когда было поставлено на стабильность либо же нестабильность валюты в государстве.
По сути, он заключается в том, что в процессе определения максимальной прибыли, которую будут получать от объекта недвижимости.
Применяется несколько вариантов. Первый заключается в прямой капитализации, которая есть в определении прибыли в конкретный год. Второй – дисконтирование будущей прибыли, которая заключается в том, идет ли подсчет дохода в дальнейшем.
Особенности при определении рыночной стоимости
Эксперты при составлении документации, обосновывающей рыночный тариф той или иной земельной площади, принимают во внимание особенности этой ценовой категории. Выражаются они в следующем:
- Определять рыночную стоимость можно только тех участков, которые способны угодить требованиям пользователя в определенный временной период.
- На этот вид расценок напрямую влияет потребительская способность и пропозиция, а также конкуренция.
- Коммерческая стоимость не должна быть больше возможных расходов на покупку альтернативной недвижимости.
- Непостоянство ценности, которая подчинена времени.
- Коммерческая оценка зависит от ожидаемой прибыли, времени на ее получение и уровня дополнительного дохода от более эффективного использования надела.
- При изменении целевого направления использования земли, рыночную оценку нужно корректировать.
Профессиональная оценка рыночной стоимости – процедура трудоемкая, учитывающая многие факторы. Самостоятельно определиться со стоимостью участка поможет изучение спроса и предложения, сложившихся в определенной местности.
Стоимость услуг оценки земли
Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место, к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.
Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.
Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?
На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.
Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.
Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.
Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.
Как узнать рыночную стоимость земельного участка: пошаговая инструкция
С учетом того, для каких целей нужны сведения о коммерческой ценности участка, существует несколько вариантов ее определения.
Чтобы получить справочную информацию, можно самостоятельно определиться с ценовой категорией. Принцип действия, как ориентировочно рассчитывать рыночную стоимость конкретного земельного участка, основан на знании ее кадастровой цены.
Для регулирования налогообложения и устранения путаницы из-за нюансов в понятиях рыночной и кадастровой стоимости государство старается приблизить и уравнять их значение. Учитывая этот факт, можно узнать примерную коммерческую цену на основании кадастровой стоимости объекта. Информация о ней хранится в базе Росреестра.
Если цена нужна для правовых процедур, знания средней стоимости объекта недостаточно. Она должна быть подтверждена документально. Алгоритм действий следующий:
- Выбор оценочной компании. Для этого необходимо проанализировать сложность предстоящей работы и ее объем. В зависимости от этого определиться с категорией оценщика: организация или индивидуальный предприниматель. Далее следует навести справки и поинтересоваться отзывами об их работе, качестве оказанных услуг, компетентности сотрудников. Проведя сравнение между потенциальными исполнителями, сделать выбор в пользу наиболее устраивающего варианта.
- Определение перечня проблем для оценщика. Прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо уточнить такие моменты, как самостоятельный выезд эксперта на место либо он будет производить расчеты на основании имеющихся нормативных документов, какие именно услуги будут оказаны за обозначенную стоимость, на чем будет базироваться выбор метода оценки, временные сроки выполнения обязательств и т. д.
- Предоставление необходимых документов. Свою работу эксперт выполняет на базе технических документов на конкретный объект. Если в наличии отсутствует какая-либо справка или выписка, позаботиться о приобретении ее дубликата необходимо заранее.
- Заключение контракта и оплата услуг. Не следует пренебрегать прочтением договора и изучением информации, указанной в нем. Только после соблюдения этой процедуры можно оплатить услуги.
- Координирование временных параметров. Только после посещения и осмотра участка специалистом он сможет приступить к грамотно-обоснованной оценке. Поэтому заранее уточняем время и дату, когда эксперт планирует выехать на объект.
- Сопровождение специалиста во время ревизии. Возможно, оценщику понадобятся какие-либо уточняющие сведения, поэтому лучше лично присутствовать при осмотре участка.
- Получение готовой документации. Оценка основывается на правовом обосновании выбранной методики. Эти данные обязательно должны присутствовать в отчете о проделанной работе.
Имея на руках готовый расчет рыночной стоимости, утвержденный уполномоченной организацией, можно правомерно проводить имущественные сделки.
Методы оценки земельного участка
Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:
Сравнение продаж
Для оценки участка изучают итоги сделок по аналогичным наделам (такие же свойства земли, месторасположение). При недостаточности сведений изучают рынок предложений, проводя аналогии и используя коэффициенты для корректировки. Такой метод является наиболее простым, но в условиях достаточного объема информации.
Метод извлечения (выделения)
Этот вариант приемлем для застроенной земли, когда она продается в комплексе с постройкой. Для выделения стоимости надела рассчитывают стоимость построек, включая принятые для их улучшения меры. Эту сумму вычитают из общей цены объекта, получая оценку одного надела. Такой вариант может совмещаться со сравнением продаж.
Распределительный метод (метод соотношения)
С помощью этого способа соотносят стоимость надела и построек на нем. Если построек много и они разнообразны по виду и времени возведения, то участок разделяют на части, чтобы высчитать стоимость каждой из них. Общая оценка участка проводится путем суммирования отдельных цен.
Определение затрат на освоение
Такой метод целесообразен при необходимости разбить большой участок на сегменты и провести комплексные работы по их освоению. Этот вариант эффективен, когда для освоения земель затрачивают минимум средств. Получить точную оценку участка можно, вычтя из стоимости продажи освоенной земли затраты на ее освоение.
Определение затрат на воспроизводство инфраструктуры либо ее замещение
Такой метод применяется для больших площадей, например, жилых комплексов. Для оценки необходимо соотношение земельного надела и затрат на воспроизводство на нем инфраструктуры. Затраты в этом случае рассчитывают на один гектар земли.
Предполагаемое использование
Источником прибыли считается перспективность использования земли. При необходимости вложений их сумму вычитают из предполагаемого дохода.
Оценка права аренды
Этот метод необходим для оценки перспективности земельного найма с определенной стоимостью и целевым назначением. Стоимость в этом случае рассчитывается с учетом:
- фиксированной в контракте найма арендной платы;
- срока аренды;
- рыночной стоимости;
- дисконтной ставки;
- наличия сервитута (ограниченного права пользования).
Капитализация земельной ренты
Этот метод основан на прогнозе дохода от сдачи земли в аренду в перспективе. В расчет берутся текущие арендные ставки. Оценку выполняют в определенном порядке:
- расчет предполагаемой ренты;
- вычисление коэффициента капитализации ренты;
- расчет реальной цены надела.
Метод остатка
Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.
Важно учитывать, что такое разнообразие методик предполагает определенную подготовку и опыт в этой сфере. Для оценки земельного участка следует обращаться исключительно к аккредитованным специалистам, которые подберут оптимальный вариант и выполнят все необходимые расчеты.
Кто занимается определением рыночной стоимости земли — обзор основных вариантов оценщиков
Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.
Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.
Вариант 1. Специализированное оценочное бюро
Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие — они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.
Вариант 2. Независимый частный оценщик
Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.
Вариант 3. Агентство недвижимости
Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.
Вариант 4. Юридическая фирма
Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.
Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после кадастровой оценки земель, но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.
На что влияет кадастровая стоимость?
Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.
Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.
Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.
Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка
Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.
Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.
Методы:
- Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
- Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
- Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
- Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
- Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
- Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
- Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.
Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.
Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция
Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.
Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.
Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.
Шаг 1. Выбираем оценочную компанию
В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.
Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.
Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта
Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.
Вопросы эксперту:
- будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
- что входит в стоимость услуг;
- каким методом он будет оценивать участок;
- сколько времени ему понадобится на работу.
Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.
Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию
Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.
Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.
Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор
После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.
Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки
Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.
Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста
В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.
Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.
Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.
Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.
Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.
Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной или рыночной цены
Разберем, какая цена выше (кадастровая или рыночная), и как связаны эти показатели с инвентаризационной стоимостью. До 2013 года, когда основные полномочия по учету недвижимости принадлежали БТИ, инвентаризационные показатели применялись почти во всех сферах деятельности. В частности, эти данные использовались для расчета налогов, многих пошлин, определения показателей амортизации имущества, для ведения бухгалтерского учета. Более того, некоторые субъекты РФ применяется инвентаризационную стоимость для налогообложения даже в 2019 года.
Вот основные отлития между перечисленными выше стоимостными показателями:
- кадастровая стоимость всегда считается по результатам государственной оценки – так как в этой процедуре не предусмотрено обследование объектов и определение их фактических характеристик, цена по кадастру почти всегда будет выше;
- инвентаризационная цена считается по итогам инвентаризации БТИ и по нормативным методикам – она не всегда учитывает фактическое состояние недвижимости, так как инвентаризация проводится достаточно редко;
- рыночная цена определяется профессиональными специалистами (оценщиками) на дату проведения оценки – так как специалист изучает фактическое состояние объекта и анализирует аналогичные предложения на рынке, эта цена будет максимально объективной.
Фактически, при пользовании и распоряжении одним объектов могут применяться все три указанные показатели стоимости. Например, получая квартиру по наследству, можно оплатить нотариусу пошлину по инвентаризационной стоимости, так как она почти всегда ниже. После вступления в наследство сразу начнется начисление имущественного налога, а для этого берется стоимость объекта из кадастра. В процессе пользования унаследованной квартирой можно ее продать, определив реальную рыночную цену. Аналогичным образом это допускается и для других видов объектов.
Как отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной цены? Закон № 237-ФЗ предусматривает, что в ходе государственной оценки необходимо определять реальную цену недвижимости. К сожалению, практика далека от идеала. Объекты оцениваются массовым методом, а специалисты не имеют данных о реальных характеристиках недвижимости. Например, квартиры с одинаковой площадь и планировкой, расположенные в одном доме, наверняка будут иметь одинаковую стоимость по кадастру. На практике, их рыночная цена может значительно отличаться – ввиду проведения ремонтов и повышения уровня комфорта, из-за этажности, по другим факторам.
На Публичной кадастровой карте тоже можно узнать показатель кадастровой стоимости. Для этого объект можно выбрать прямо на карте.
Как узнать разницу между рыночной и кадастровой стоимостью
Узнать разницу в рыночной и кадастровой стоимости земли, строения или помещения можно самостоятельно. Это необходимо для принятия решения, стоит ли оспаривать результата оценки по кадастру и менять сведения ЕГРН. Вот какие способы можно использовать, чтобы сравнить указанные показатели:
- самостоятельно изучить предложения на рынке, сравнить все характеристики объектов, выбрать схожие варианты;
- посмотреть кадастровую стоимость по выписке ЕГРН или из ПКК;
- сравнить оба ценовых показателя.
Скорее всего, вы увидите, что кадастровая стоимость земли или объекта выше рыночной цены. Если разница несущественна, оспаривать цену кадастра может оказаться пустой тратой времени. Можно предварительно рассчитать налог, который начислят по обоим стоимостным показателям. Если отличие будет в нескольких копейках или рублях, то оспаривание не приведет к большой экономии, а вы понесете расходы на оценку.
Если разница рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, помещения или строения большая, вам придется ежегодно переплачивать по налогам. Например, если у вас в собственности множество объектов с большой площадью, переплата может составлять десятки и сотни тысяч рублей (это особенно актуально для крупных предприятий). В такой ситуации имеет смысл пройти процедуру оспаривания, приравнять цену по кадастру к рыночной стоимости.
